Обзор рынка складской недвижимости Одесского региона

Традиционно в течение долгого времени сегмент складской недвижимости в г.Одессе и одесском регионе был своеобразным пасынком этого рынка. Инвесторы и девелоперы, в первую очередь, отдавали предпочтение жилой, торговой и офисной недвижимости.

В то же время, рынок более "длинных денег", в виде проектов офисной или торговой недвижимости, а так же проектов, связанных с логистическим или рекреационным бизнесом становятся более привлекательными для инвестирования средств.

Бурное развитие ритейла, экспансия крупных торговых сетей в значительной мере обусловили тот факт, что стремительными темпами начал расти спрос на складские помещения. При этом темпы роста спроса на современные складские комплексы, на сегодняшний день, многократно превышают предложение.
По нашим оценкам, основная проблема, с которой сталкиваются компании, нуждающиеся в складских помещениях - это несоответствие предложения современным технологиям, которые используются в цепи поставок и управлении товарным запасом, в частности для розничных сетей. При этом если года два назад наибольший дискомфорт от недостатка качественных складских комплексов испытывали крупные тарнснациональные компании, то сегодня эта проблема становится актуальной и для отечественных мегабрендов национального уровня.
Основными арендаторами складских помещений выступают производители и импортеры, работающие в секторе сети FMCG, супермаркеты и гипермаркеты, магазины электроники, автомобильные компании и логистические операторы.
Несмотря на увеличивающийся спрос, крупные девелоперы и инвесторы медлят с вхождением в эту рыночную нишу. Одна из сдерживающих причин - высокая цена "входного билета" на этот рынок. По нашей оценке, минимальная сумма, необходимая для начала работы, составляет около $5 - 10 млн.

Существует мнение, что в данном сегменте присутствует долгосрочный возврат вложенных инвестиций. По данным компании GIN Consulting Group стоимость возведения складского комплекса может приравнивается к стоимости его аренды за 3 - 5 лет. С учетом сроков строительства и оборудования логистического комплекса класса "А", например, срок окупаемости достигает 6-7 лет, что сравнимо с аналогичными показателями сроков окупаемости проектов офисных комплексов. К тому же, по сравнению с реализацией проектов офисной недвижимости, где возврат средств начинается только после сдачи объекта в эксплуатацию, реализация логистического комплекса, которая чаще всего осуществляется в формате build to suite, средства поступают уже в процессе строительства, а техническое задание обеспечивает будущий владелец или портфельный арендатор. Таким образом, назвать такие проекты долгосрочными в плане окупаемости вряд ли возможно.

Уровень арендных ставок на складскую площадь в нашем регионе на сегодняшний день составляет 2-4$ за кв.м. Это складские помещения класса "D" и "С", но уже сейчас рынок готов к цене 8-12$ за кв.м, только за более качественные предложения.

Проанализировав динамику ценообразования на аналогичные проекты в Восточной Европе 5-7 лет назад, мы можем сказать, что перспектива этого рынка у нас будет такова: ближайшие 5 лет уровень арендных ставок по классу "А" поднимется до отметки в $12 за 1 кв.м. Затем, по мере насыщения рынка она упадет до $4-6 кв.м. Исходя из этого, наибольшую прибыль от реализации бума на складскую недвижимость получат те операторы, которые успеют войти в этот рынок в ближайшие 2-3 года.

На рынке региона практически отсутствуют складские помещения класса "A", а предложения в классе "В" составляет около 3%, да и то лишь половина этих площадей соответствует современным стандартам.

Несмотря на быстрый срок окупаемости и нарастающий спрос, большинство потенциальных инвесторов предпочитают не обременять себя масштабными проектами в этом сегменте еще и из-за бюрократических препон.
Это связано со сложностями в получении земельных участков под строительство, а также сохраняется неопределенность правового статуса земельных участков, так как существуют трудности с изменениями целевого назначения земель.
Суть в том, что с точки зрения выгоды, те, кто ориентируются на собственные долгосрочные потребности и не собираются рассматривать этот бизнес в качестве последующей спекулятивной перепродажи, считают экономически выгодными предложения по земле до $15-18 за кв.м. Такой порядок цен возможен сегодня только на землях с/х назначения, в отношении которых существует мораторий, а изменение их целевого назначения многократно увеличивает уровень риска и непредсказуемости правовых последствий.

На сегодня сегмент рынка складских услуг достаточно сложно проанализировать, чаще всего информация о появляющемся в этом секторе предложении не выходит за рамки договоренностей между сторонами-участниками сделки. Договоры аренды здесь применяются, но обычно нигде не регистрируются. Поэтому невозможно понять, сдается помещение в аренду или используется собственником самостоятельно.

Стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса составляет около $ 300 - 500, включая затраты на оформление земли (от собственника), согласования, проведение коммуникаций, без учета разработки и внедрения бизнес-процессов, маркетинга и управления объектом.

При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. Строительство склада площадью 10 тысяч квадратных метров не всегда рентабельно.

А вот строительство логистических парков на 80 - 100 тысяч квадратных метров сегодня, при наличии растущего спроса, может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость региона.

Наиболее востребованные транспортные направления для строительства новых складских комплексов - это Киевская и Измаильская автотрасса. Также наибольшим спросом под строительство складских комплексов пользуются земельные участки в районах месторасположения транспортных узлов - Ильичевкого, Одесского, Южного портов.

Уже в ближайшей перспективе следует ожидать повышения требований арендаторов к качеству складских помещений, увеличение спроса в сегменте складов класса А и В и рост количества запросов на складские комплексы в районах концентрации крупных торговых комплексов и транспортных узлов.